Braucht der Markt die Verkaufsfläche?

25.03.2009 12:43

Braucht der Markt die Verkaufsfläche?

 
 
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Der Begriff der Verkaufsfläche ist ein spezifisch deutsch-sprachiges Phänomen. Entsprechend verwundert sind gerade Investoren oder Entwickler aus dem angelsächsischen Raum, die gewöhnt sind in Begrifflichkeiten wie Gross Leasable / Lettable Area (GLA) oder Gross Internal Area (GIA) zu denken und zu handeln, wenn sie auf dem deutschen Markt aktiv werden. International übliche Benchmarks für die Bewertung von Einzelhandelsimmobilien müssen dann erst einmal angepasst und vergleichbar gemacht werden.

Aber auch in Deutschland selbst führt der Begriff der Verkaufsfläche und dessen Verwendung immer wieder zu Überraschungen. Dass Verkaufsfläche nicht gleich Verkaufsfläche ist, zeigte sich in der Vergangenheit nicht nur an dem immer wieder zitierten Beispiel jenes Shopping Centers, bei dem vor nicht allzu langer Zeit im Auswahlverfahren der Betreiber mit der "kleineren" Verkaufsflächendimensionierung den Zuschlag bekam und letztendlich eine größere Fläche realisierte, als der aus diesem Grunde unterlegene Wettbewerber geplant hatte - eben weil eine andere, engere Abgrenzung des Verkaufsflächenbegriffs vorgenommen wurde. Die Beurteilung von Teilflächen ist immer wieder ein Fall für die Rechtsprechung:

• Gehört denn nun die Vorkassenzone in einem Supermarkt beispielsweise noch zur Verkaufsfläche auch wenn dort keine Waren präsentiert oder verkauft werden?
• Zählt bei einer Bäckerei oder Metzgerei der Bereich hinter dem Verkaufstresen noch zur Verkaufsfläche auch wenn diese für den Kunden überhaupt nicht zugänglich ist?
• Zählen Gastronomie- oder Dienstleistungsflächen in einem Einkaufszentrum auch zur Verkaufsfläche? Wenn nein, was ist, wenn diese im Rahmen des Mieterwechsels mit einem Einzelhandelsbetrieb nachbelegt werden?
• Wie sind die Mallbereiche oder Eventflächen in einem Shopping Center zu bewerten?
• Sind Freiverkaufsflächen als nur temporär genutzte Flächen vor einem Gebäude nun im Wortsinne "Verkaufsflächen" oder nicht?

2005 hat das Bundesverwaltungsgericht in einigen Fragen wichtige Entscheidungen gefällt, im Detail tun sich jedoch auch die Genehmigungsbehörden weiterhin schwer mit der Flächenabgrenzung. Entsprechend einem Runderlass der Bezirksregierung Düsseldorf sind die sog. "Wanzl-Boxen", das sind die bei Supermärkten oder Lebens-mitteldiscountern meist im Außenbereich oder bei den Parkplätzen untergebrachten Abstellboxen für die Einkaufswagen zur Verkaufsfläche zu zählen. Die Begründung: früher wurden die Einkaufswagen innerhalb des Marktes aufgereiht; die Verlagerung ins Freie habe somit zu einer Verkaufsflächenvergrößerung geführt, welche wieder ausgeglichen werden
abzuschaffen und durch die GLA oder die MF-G zu ersetzen. Dem hält die Rechtssprechung entgegen, dass "durch die Genehmigungspraxis und die damit bestehende Verankerung der Verkaufsfläche in tausenden von Bebauungsplänen ein solcher Systemwechsel eine Generationen-aufgabe" sei, wie der Verwaltungsrechtler Raimund Volpert von der Münchner Kanzlei Nörr-Stiefenhöfer-Lutz und der Baurechtler Prof. Dr. Hans-Jörg Birk aus Stuttgart betonen.

Mit einer hochrangig besetzten Arbeitsgruppe will die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) dies nun angehen. Ziel ist es dabei zunächst nicht den Verkaufsflächenbegriff zu ersetzen, sondern diesen transparent und nachvollziehbar zu bestimmen und - differenziert nach Branchen- und Betriebstypen - mit Flächendefinitionen für Grund- und Mietfläche vergleichbarer zu machen. Damit sollen insbesondere auch marktgängige Flächendefinitionen wie die GLA bzw. die MF-G sukzessive Eingang in die Genehmigungspraxis finden und so langfristig von der Verwendung des Begriffes Verkaufsfläche zur Terminologie der Mietfläche überleiten. Erste Ergebnisse der Arbeitsgruppe werden für Ende des Jahres erwartet.
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